Há um puzzle no mercado da habitação que parece não bater certo: os preços continuam a subir, mas vende-se menos. Como é que as duas coisas andam juntas?

Os números mais recentes do INE apontam para uma mediana à volta dos 2.076 euros por metro quadrado, com uma subida na ordem dos 17% face ao ano anterior. Ao mesmo tempo, o número de casas que efetivamente mudaram de mãos caiu cerca de 9% no início do ano. Ou seja: caro, e a abrandar nas vendas.

Porquê

A explicação mais simples é a prestação. Com o Euribor outra vez a subir, o crédito ficou mais pesado, e muita gente que queria comprar ou ficou de fora ou pôs o pé no travão. Quem vende, por outro lado, não tem pressa em baixar o preço — segura.

Os números nacionais escondem mapas muito diferentes. Na Grande Lisboa a mediana anda perto dos 3.439 €/m², no Algarve nos 3.139 € e na Área Metropolitana do Porto à volta dos 2.305 €. É aqui que entra o eterno argumento do Vale do Sousa: quem trabalha no Porto e faz contas começa a olhar para concelhos como Lousada, onde o metro quadrado ainda deixa respirar a carteira. Menos vendas não quer dizer mercado parado — quer dizer mercado a escolher com mais cuidado.

Durante anos, o comprador estrangeiro foi a personagem fixa de qualquer conversa sobre habitação em Portugal. Os dados mais recentes do INE contam agora uma história diferente: no início de 2026, as aquisições por não residentes caíram para 1.770 unidades, menos 15,6% face ao ano anterior.

Não é um detalhe isolado. No mesmo período, o total de casas transacionadas recuou 8,7%, para 37.745 habitações. Ou seja, vende-se menos a toda a gente — e os estrangeiros, que ajudaram a empurrar os preços nas zonas mais cobiçadas, estão claramente a abrandar o passo.

Preços altos, procura a arrefecer

O paradoxo é que os preços continuam em máximos históricos, com o valor médio a rondar os 263 mil euros. Mas há sinais de fadiga: a subida homóloga abrandou pela primeira vez em quase dois anos. Juros mais altos, regras mais apertadas para alguns vistos e preços que afastam compradores ajudam a explicar o recuo.

Para quem procura casa em Portugal, isto não significa pechinchas à vista — significa um mercado um pouco menos frenético, em que talvez sobre tempo para negociar. Para quem vende, o aviso é o oposto: a era do “ponho à venda hoje, fecho amanhã” pode estar a chegar ao fim.

Veja também: o preço médio das casas em máximos. Os dados oficiais estão no portal do INE.

Quando se fala em preços das casas, costuma usar-se um número só. Mas os dados do INE para o início de 2026 mostram duas realidades bem diferentes debaixo do mesmo teto: as habitações existentes subiram 19,7% em termos homólogos, enquanto as novas avançaram 12,6%.

À primeira vista parece um detalhe técnico. Não é. Significa que o usado, durante muito tempo a opção mais barata, está a encarecer mais depressa do que o construído de raiz — e o fosso entre o que era acessível e o que era topo de gama vai-se fechando.

Porque é que o usado dispara

Há várias razões a empurrar os preços do usado: falta de oferta nova suficiente, localização (as casas antigas estão muitas vezes nos centros mais procurados) e compradores que, afastados do novo por escassez ou preço, se atiram ao mercado existente. Resultado: mais procura a competir pelo mesmo stock envelhecido.

Para quem procura casa, a leitura prática é que a velha regra “o usado compensa sempre” deixou de ser automática. Em algumas zonas, comparar bem o preço por metro quadrado entre novo e usado pode dar surpresas — e, com a procura a arrefecer no conjunto do mercado, há margem para negociar que não havia há um ano.

Veja também: os estrangeiros compram cada vez menos casas. Os dados oficiais estão no portal do INE.

Quem vive em Lisboa não precisa de um estudo para saber que a cidade está cara. Mas agora há um número que dói: Lisboa é, segundo uma análise recente, a capital europeia menos acessível para uma pessoa sozinha a ganhar um salário médio. Não a mais cara em termos absolutos — mas a que pior equilibra o que se paga com o que se ganha.

A conta é cruel. A renda mediana pedida na cidade andava, em maio, à volta dos 21,8 euros por metro quadrado, bem acima da média nacional de 16,3 euros. Some-se a isto a comida, os transportes e a energia, e o salário médio evapora-se antes do fim do mês.

E não é só Lisboa

O Porto também aperta, com rendas medianas a rondar os 16,4 euros por metro. A nível nacional, há um dado curioso: a inflação das rendas abrandou um pouco, em parte porque os apoios à compra de casa para jovens empurraram alguma procura do arrendamento para a aquisição. Mas isso é um alívio relativo — para quem não consegue comprar, o mercado continua a ser um campeonato difícil.

A Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico tem insistido que Portugal precisa de mais casa, e mais depressa, sobretudo a preços comportáveis. É o nó da questão: sem oferta nova, os preços teimam em subir. Os relatórios de mercado estão disponíveis no idealista/data.

Veja também: o preço médio das casas em novo recorde.

Se anda à procura de casa, já desconfiava: está cada vez mais caro. Os números do INE confirmam o que a carteira sente. No primeiro trimestre de 2026, o preço médio das casas vendidas chegou aos 262.839 euros, um máximo de sempre, mais 13% do que há um ano.

E não é só o preço de venda. A avaliação bancária mediana fixou-se em maio nos 2.208 euros por metro quadrado, também um recorde, com Lisboa e Porto a puxarem os valores para cima como de costume.

Um travão muito ligeiro

Há, ainda assim, um detalhe que merece nota. O índice de preços da habitação subiu 17,8% em termos homólogos — uma loucura, sim, mas foi a primeira desaceleração desde meados de 2024, depois de ter tocado os 18,9% no fim de 2025. Por outras palavras: continua a subir depressa, só que um pouco menos depressa.

As famílias também começam a hesitar. Entre janeiro e março venderam-se 37.745 casas, menos 8,7% do que no mesmo período de 2025. Com a Euribor a teimar em não descer e os preços nas alturas, há quem prefira esperar para ver.

O retrato é o de sempre, agravado: salários que não acompanham, oferta que não chega, e uma geração mais nova a sentir que a casa própria fica cada ano um bocadinho mais longe.

Veja também: como está a prestação da casa com a Euribor e a isenção de IMT para jovens. Os dados oficiais estão no INE.

Boas notícias para quem vive de casa arrendada e olha de lado para a fatura todos os meses. Em 2026 há dois números que vale a pena ter na cabeça.

O primeiro é a dedução de rendas no IRS, que sobe para 900 euros. Quer dizer que, ao fazer as contas com o Fisco, os inquilinos podem abater mais do que antes naquilo que pagaram de renda ao longo do ano. E há mais boa nova no horizonte: a partir de 2027, este limite sobe outra vez, para 1.000 euros.

E quanto pode subir a renda?

O segundo número trava o lado mau. A atualização das rendas antigas está limitada por um coeficiente fixado pelo INE: 1,0224. Por outras palavras, os senhorios podem aumentar a renda no máximo 2,24 por cento, um valor ligeiramente acima do do ano anterior, mas longe das subidas que assustam.

No conjunto, são medidas pensadas para dar algum fôlego a quem arrenda, num país onde encontrar casa a preço razoável continua a ser dos maiores quebra-cabeças. Não resolvem o problema de fundo, mas aliviam a conta ao fim do mês e na altura do IRS.

O conselho prático é o mesmo de sempre: guarde os recibos de renda e confirme que o contrato está comunicado às Finanças, porque sem isso a dedução não acontece.

Veja também: A Euribor a apertar quem tem casa a crédito. Mais informação em portugal.gov.pt.

Comprar a primeira casa nunca é barato, mas há um apoio que muita gente nova ainda não conhece bem: o IMT Jovem. E em 2026 ficou um pouco mais generoso.

A regra é esta. Quem tem até 35 anos e compra a primeira habitação própria e permanente pode ficar isento do IMT e do Imposto do Selo. Este ano, o limite para a isenção total subiu de 324.058 para 330.539 euros, uma atualização de cerca de 2 por cento feita pelo Orçamento do Estado.

E acima desse valor?

Não fica tudo de fora. Entre os 330.539 e os 660.982 euros, aplica-se uma taxa reduzida de 8 por cento sobre a parte que ultrapassa o primeiro limite. Só acima desse segundo escalão é que se entra nas regras normais. Ou seja, mesmo quem compra uma casa mais cara pode aproveitar parte do benefício.

Na prática, são milhares de euros que ficam no bolso de quem está a começar, num momento em que cada euro conta para a entrada e para as obras. Vale a pena fazer as contas antes de assinar.

Um aviso útil: o benefício tem condições, da idade aos limites de valor, passando por não ter sido dono de casa antes. Confirme tudo com calma, idealmente com ajuda de quem percebe, para não levar surpresas na escritura.

Veja também: Os preços das casas batem novo recorde. Detalhes oficiais no Portal das Finanças.

Quem tem crédito à habitação aprendeu a olhar para uma palavra estranha como se fosse a previsão do tempo: Euribor. E a previsão voltou a virar para cima. Com o Banco Central Europeu a colocar os juros de referência em 2,25 por cento, a Euribor acompanha, e a prestação da casa sobe com ela.

A mecânica é simples. A maioria dos créditos em Portugal está indexada à Euribor a seis ou doze meses. Quando ela sobe, a prestação só muda na data de revisão do contrato, mas muda. Para uma família com um empréstimo médio, falamos de dezenas de euros a mais por mês, que se somam ao fim do ano.

O que pode fazer

O primeiro passo é perceber em que indexante está e quando é a próxima revisão. Depois, vale a pena comparar: renegociar o spread, transferir o crédito para outro banco ou ponderar uma taxa mista são opções que estão na mesa. Não há solução mágica, mas há margem para mexer.

Há também o outro lado da moeda. Juros mais altos arrefecem a procura e ajudam a travar a escalada dos preços, algo que já se começou a notar nas últimas estatísticas. Para quem ainda procura casa, é um pequeno alívio; para quem já comprou, é a fatura a chegar.

A regra de ouro é não fazer contas só com o cenário cor-de-rosa. Quem pede crédito hoje deve simular a prestação com a Euribor mais alta, para não levar sustos lá à frente.

Veja também: Casas sobem 10,2% e batem novo recorde.

Há um sinal novo no mercado, e é subtil mas importante. No primeiro trimestre de 2026, o Índice de Preços da Habitação subiu 17,8% em termos homólogos, segundo o INE. Continua altíssimo, mas é a primeira desaceleração desde o segundo trimestre de 2024, logo a seguir a uma subida histórica de 18,9% no fim de 2025.

Ao mesmo tempo, mexeu-se menos: foram transacionadas 37.745 habitações no arranque do ano, uma queda de 8,7% face ao mesmo período de 2025. Famílias mais cautelosas, juros a subir e preços nas alturas explicam boa parte do recuo.

Travagem ou pausa?

Ninguém deve confundir abrandamento com descida. Os preços continuam a subir, só que a um ritmo um pouco menos vertiginoso. Para quem vende, é altura de ser realista no pedido; para quem compra, há mais espaço para negociar do que havia há um ano, ainda que a fasquia continue alta.

O próximo trimestre dirá se isto é uma travagem a sério ou apenas uma pausa para respirar.

Veja também: o novo recorde de preços e a leitura da DBRS. Estatísticas oficiais no INE.

Se anda à procura de casa, já sabe: a fasquia voltou a subir. O preço mediano para comprar habitação em Portugal chegou aos 3.142 euros por metro quadrado no final de maio, mais 10,2% do que há um ano e um novo máximo histórico, o sétimo mês consecutivo a bater recorde.

A geografia da carteira não muda muito. A Área Metropolitana de Lisboa continua a ser a mais cara, com 4.391 euros/m², seguida do Algarve (4.057 euros/m²) e da Madeira (3.647 euros/m²). No outro extremo, há ainda regiões do interior onde os valores são bem mais respiráveis.

E agora?

A boa notícia, se lhe podemos chamar assim, é que a subida está a perder fôlego face aos saltos de 2025. A má é que recorde é recorde, e o esforço para comprar continua pesado, sobretudo para quem compra primeira casa.

Quem puder esperar talvez veja a oferta mexer-se; quem precisa de comprar já deve negociar a sério e olhar para fora dos grandes centros.

Veja também: as transações a abrandar e o efeito dos juros. Dados oficiais do mercado no INE.

Há uma armadilha clássica de quem compra casa pela primeira vez em Portugal: olhar só para o preço do anúncio. Esse número é o início da conta, não o fim. Quando se somam impostos e taxas, o custo real costuma ficar 7% a 10% acima do valor da casa.

Onde vai o dinheiro extra

O peso maior é o IMT, o imposto sobre a transmissão. É escalonado: quanto mais cara a casa, maior a percentagem, e há isenções para habitação própria mais barata. Junta-se o Imposto do Selo, que ronda 0,8% do valor. Depois há a escritura e o registo, e, se houver crédito, mais uns custos associados ao banco e à avaliação.

Se comprar através de mediadora, a comissão costuma ser paga pelo vendedor — mas confirme sempre, porque influencia a margem de negociação. E quase toda a gente contrata um advogado ou solicitador para verificar registos e tratar do processo: é dinheiro bem gasto para evitar surpresas com a propriedade.

Antes de assinar

Peça uma simulação de todos os custos por escrito antes de avançar, e garanta que tem o NIF (número de contribuinte) e conta bancária portuguesa tratados — sem isso, o processo trava. Para estrangeiros, vale a pena ainda confirmar as regras de transferência de fundos e os prazos, que podem atrasar a escritura.

Resumindo: aponte para um colchão de cerca de 10% acima do preço e dificilmente terá um susto à mesa do notário.

Boa notícia para quem sonha comprar casa? Talvez. A agência de rating DBRS veio dizer que a subida em flecha dos preços da habitação em Portugal deve perder fôlego nos próximos tempos. Antes de abrir o champanhe, convém perceber o “porquê” — porque ele tem espinhos.

Lembremos o ponto de partida: os preços das casas subiram 10,2% no último ano, para um novo máximo histórico de 3.142 euros por metro quadrado. Não é sustentável manter este ritmo eternamente, e a DBRS aponta três travões a entrar em cena.

Os três travões

O primeiro é a imigração. Menos gente a chegar significa menos procura por casa, e a procura tem sido um dos grandes motores dos preços. O segundo é a inflação, que corrói o rendimento disponível e deixa menos margem para a prestação. O terceiro é o crédito mais apertado — com taxas e exigências dos bancos a filtrarem quem consegue comprar.

Repare na ironia: o abrandamento dos preços não viria de mais casas construídas (o que toda a gente quer), mas sobretudo de menos gente em condições de comprar. É alívio pelo lado errado da equação.

O que isto quer dizer para si

Abrandar não é descer. A DBRS fala num crescimento mais lento, não numa queda de preços nem numa bolha a rebentar — aliás, vários especialistas insistem que Portugal tem uma crise de habitação, mas não uma bolha. Quem espera por uma derrocada para entrar no mercado pode ficar muito tempo à espera.

A leitura honesta: o foguetão pode passar a avião, mas continua a subir. Construir mais casas é que mudaria mesmo o jogo.

Nem só de grandes números nacionais vive a habitação. Às vezes a solução mais interessante aparece num concelho do interior norte — e é precisamente o caso de Penafiel.

A autarquia vai avançar com um projeto de habitação social diferente do habitual bloco de apartamentos: uma solução de habitação colaborativa e comunitária, pensada para responder a dois problemas ao mesmo tempo — o envelhecimento da população e a falta de casas a preços acessíveis. O investimento ronda os 2,7 milhões de euros.

O que é “habitação colaborativa”

A ideia é simples e antiga, só que arrumada de forma moderna: pessoas (muitas vezes mais velhas) a viverem em casas próprias mas com espaços e serviços partilhados, de forma a combater o isolamento e a baixar custos. Em vez de cada um fechado no seu canto, há zonas comuns, entreajuda e uma rede de vizinhança montada de propósito.

Para um país que envelhece depressa e onde muitos idosos vivem sozinhos em casas grandes e frias, é um modelo que faz cada vez mais sentido. Junta-se o problema da solidão ao da habitação cara e tenta resolver-se os dois de uma vez.

Pequeno, mas a apontar caminho

Não é uma bala de prata para a crise nacional — são poucas casas num concelho. Mas é o tipo de experiência que vale a pena seguir: se correr bem, pode inspirar outras câmaras a olhar para a habitação não só como tijolo, mas como comunidade.

Às vezes a inovação na habitação não está num arranha-céus em Lisboa, está numa boa ideia em Penafiel.

Quem anda à procura de casa em Portugal já desconfiava, mas agora há números a confirmá-lo: os preços voltaram a bater recorde. O valor mediano subiu 10,2% num ano e chegou a cerca de 3.142 euros por metro quadrado, um novo máximo histórico. Em bom português, comprar nunca custou tanto.

As diferenças regionais continuam abismais. A Área Metropolitana de Lisboa lidera com um preço mediano à volta dos 4.391 euros/m², seguida pelo Algarve (cerca de 4.057 euros/m²) e pela Madeira (perto de 3.647 euros/m²). Procurar uma casa em Lisboa ou no litoral algarvio é, hoje, um exercício para carteiras robustas — ou para muita paciência e quilómetros para o interior.

Mas há uma nuance importante nesta história, e é aqui que mora a esperança de quem ainda não comprou. Vários sinais apontam para um arrefecimento gradual. A agência de notação financeira DBRS antecipa um abrandamento do crescimento dos preços, alimentado por fatores como a redução do número de imigrantes, a inflação mais alta e um crédito menos generoso. Não fala em queda nem em bolha — pelo contrário, afasta esse cenário —, mas sim numa subida que perde fôlego.

Os próprios anúncios começam a contar essa história. No início de 2026, 8% das casas à venda tinham baixado de preço — pouco, mas mais do que os 6% de há um ano. É um movimento tímido, quase imperceptível, mas que mostra que algumas famílias estão mais cautelosas e que nem tudo se vende ao primeiro preço pedido.

A leitura geral é, portanto, de dois tempos. No curto prazo, o mercado continua caro e apertado, com a oferta limitada a segurar os valores lá em cima. No médio prazo, a expectativa é de uma travagem suave, sem grandes solavancos. Para quem compra, não é propriamente um alívio imediato — mas talvez seja o primeiro sinal de que a corrida desenfreada dos últimos anos está, finalmente, a perder velocidade.

Quem anda à procura de casa para arrendar não precisa que ninguém lhe diga que está caro. Mas agora há um número oficial — e, melhor ainda, dá para ver quanto custa em cada zona do país.

O Instituto Nacional de Estatística começou a publicar as rendas da habitação ao nível local, uma série nova construída a partir da informação do Imposto do Selo que a Autoridade Tributária passou a partilhar. Na prática, deixa de haver só uma média nacional vaga e passa a haver detalhe município a município.

O retrato do primeiro trimestre

A renda mediana dos novos contratos fixou-se em 9,46 euros por metro quadrado no arranque de 2026 — uma subida de 9,1% face ao mesmo período do ano passado. Traduzindo para um apartamento de 70 metros quadrados, falamos de qualquer coisa como 660 euros por mês de mediana, e isso é a mediana: em Lisboa, Porto e Algarve os valores disparam bem acima.

A palavra a reter é “novos contratos”. Quem já tem casa arrendada há anos costuma pagar bastante menos; o choque sente-se sobretudo em quem muda agora, em quem chega de fora e em quem se emancipa. É o velho fosso entre quem entrou cedo no mercado e quem está a bater à porta hoje.

Porque é que estes números importam

Ter dados ao nível local não baixa as rendas, mas muda a conversa. Câmaras, investidores e famílias passam a discutir com factos em vez de palpites, e políticas como rendas acessíveis ou apoios ao arrendamento podem finalmente ser desenhadas onde o aperto é maior.

Para já, fica a confirmação fria do que toda a gente sentia na carteira: arrendar em Portugal continua a subir mais depressa do que os salários.