O novo licenciamento de obras arranca a 3 de agosto — e o silêncio da câmara passa a valer aprovação
O Decreto-Lei 108/2026 muda o licenciamento urbanístico a partir de 3 de agosto: deferimento tácito generalizado, comunicação prévia para mais obras, prazos de 20 a 45 dias e um novo título urbanístico. O que muda para quem constrói, remodela ou compra.
A partir de 3 de agosto, se a câmara não responder ao seu pedido de obra dentro do prazo, o pedido considera-se aprovado. É esta a mudança mais sonante do novo licenciamento urbanístico, aprovado pelo Decreto-Lei 108/2026, que altera o regime jurídico da urbanização e edificação (RJUE) para atacar um dos maiores estrangulamentos da habitação em Portugal: o tempo que os projetos passam parados à espera de resposta.
O que muda no licenciamento de obras a 3 de agosto?
Três coisas principais. Primeiro, o deferimento tácito é generalizado: esgotado o prazo legal de decisão sem resposta da câmara, o pedido fica aprovado pelo silêncio da administração. Segundo, a comunicação prévia passa a ser o procedimento-regra para a generalidade das operações urbanísticas em zonas onde os parâmetros de construção já estão definidos — por exemplo, em áreas com plano de pormenor ou loteamento aprovado — dispensando o licenciamento clássico. Terceiro, é reintroduzido o título urbanístico, um documento que sintetiza a operação aprovada e dá segurança jurídica a quem constrói e, mais tarde, a quem compra.
Quais são os novos prazos de decisão?
O diploma fixa prazos por tipo de procedimento: 20 dias para obras de edificação e demolição, 30 dias para obras de urbanização e remodelação de terrenos, 30 dias para a apreciação do projeto de arquitetura e 45 dias para loteamentos. Ultrapassado o prazo, entra em cena o deferimento tácito — e é aqui que a reforma tem dentes. O texto integral está publicado no Diário da República, e a estratégia geral da habitação no portal do Governo.
O silêncio da câmara é mesmo uma aprovação segura?
É uma aprovação com rede: o deferimento tácito comprova-se com o requerimento apresentado, o comprovativo do pagamento das taxas e a prova de que o prazo passou sem decisão. É esse conjunto que forma o título urbanístico nas situações de silêncio. Na prática, os juristas recomendam guardar todos os comprovativos de submissão e pagamento — são eles que valem como “licença” se a câmara nunca chegar a responder.
E quem está a pensar comprar casa, ganha alguma coisa?
Ganha clareza. O título urbanístico torna-se uma peça-chave na compra: passa a existir um documento único que atesta o que foi aprovado para aquele imóvel, o que reduz surpresas em escritura e facilita o crédito. A reforma soma-se a outras medidas do pacote da habitação, como o novo arrendamento acessível que arranca em setembro e a garantia pública para os créditos dos mais jovens.
Uma nota de calendário: o decreto foi publicado a 29 de maio e entra em vigor no primeiro dia útil do terceiro mês seguinte — daí o 3 de agosto. Para quem tem um projeto na gaveta à espera de coragem, o verão pode ser uma boa altura para o tirar de lá.
Imagem: bill lapp from Saint John, New Brunswick, Canada / Wikimedia Commons (CC BY 2.0)
