O novo arrendamento acessível arranca a 1 de setembro e isenta o senhorio de IRS a 100% — eis a letra pequena
O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível entra em vigor a 1 de setembro de 2026: renda até 80% da mediana do concelho, contrato de 3 anos e isenção total de IRS ou IRC sobre a renda.
A partir de 1 de setembro de 2026, um senhorio que arrende uma casa com renda até 80% da mediana do seu concelho e contrato de pelo menos três anos não paga um cêntimo de IRS ou de IRC sobre essa renda. Isenção total, não desconto. É este o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível — o RSAA — e é a peça mais agressiva do pacote fiscal da habitação deste ano.
Vale a pena dizer o que isto substitui. O RSAA vem ocupar o lugar do antigo Programa de Apoio ao Arrendamento, e a diferença de filosofia é grande: em vez de uma taxa reduzida, o Estado abdica do imposto inteiro. A troco disso, fixa o preço.
Como funciona o limite de renda do RSAA?
O tecto é calculado sobre os valores medianos de renda por metro quadrado que o INE publica para o concelho onde está o imóvel. O senhorio tem de ficar em 80% ou abaixo dessa mediana.
Repare no detalhe que muda tudo: é por concelho, não é um número nacional. Um tecto de 80% em Lisboa e um tecto de 80% num concelho do interior são realidades completamente diferentes, porque partem de medianas completamente diferentes. Nos primeiros três meses de 2026 a renda mediana nacional foi de 9,46 euros por metro quadrado, enquanto em Lisboa a mediana dos novos contratos foi de 17,42 euros. O regime não achata o país — indexa-o.
E é aqui que está a pergunta que ninguém responde bem: nos concelhos onde a mediana já subiu muito, 80% de um valor alto continua a ser um valor alto. O regime baixa a renda face ao mercado local, não face ao salário de quem a paga.
Quais são as condições para ter a isenção?
São quatro, e nenhuma é negociável.
O contrato tem de ter pelo menos três anos de duração. Há uma exceção: nos casos de residência temporária, o mínimo desce para três meses.
A renda tem de respeitar o limite de 80% da mediana do concelho, segundo as regras que o Governo fixar.
O imóvel tem de ser arrendado para habitação — não é para escritórios nem para alojamento local disfarçado.
E há registo obrigatório. O senhorio tem de submeter na plataforma do IHRU, até 15 de janeiro do ano seguinte ao da celebração do contrato, uma cópia do contrato de arrendamento e o comprovativo da comunicação no Portal das Finanças. Falhar esse prazo é perder a isenção — não é uma formalidade simpática, é a condição.
Quando entra em vigor cada coisa?
O pacote fiscal da habitação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, não arranca todo ao mesmo tempo, e é fácil baralhar as datas.
As medidas de IRS têm efeito retroativo a 1 de janeiro de 2026. A taxa reduzida de IVA de 6% nas empreitadas de construção e reabilitação para habitação própria permanente ou arrendamento habitacional entrou em vigor a 1 de julho de 2026. E o RSAA, tal como os Contratos de Investimento para Arrendamento, só arranca a 1 de setembro de 2026.
Se está a pensar celebrar um contrato em agosto, faça as contas antes: um contrato assinado antes de setembro não nasce dentro do regime.
Vale a pena para o senhorio?
Aritmeticamente, quase sempre. A isenção total de IRS sobre a renda é um benefício maior do que a diferença que o senhorio perde ao descer o preço para o tecto dos 80% — sobretudo quem estaria a cair no regime geral. Para rendas moderadas fora do RSAA existe ainda a taxa de 10% de IRS para contratos de pelo menos três anos com renda até 2.300 euros por mês, que é o degrau abaixo deste.
O senão é o compromisso. Três anos com renda travada num mercado que vai em seis trimestres seguidos de valorizações acima de 10% é uma aposta: o senhorio está a trocar a subida potencial da renda por certeza fiscal. Quem acredita que o mercado abranda, ganha. Quem acredita que dispara, hesita.
E é essa hesitação que decide se o regime funciona. A Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários já avisou que a eficácia das medidas fiscais depende da celeridade dos licenciamentos urbanísticos — porque isenção nenhuma cria uma casa que não foi licenciada. Isto junta-se ao lado da procura, onde o Governo decidiu manter a garantia pública para jovens apesar dos avisos do FMI. Estimular procura e oferta ao mesmo tempo num mercado sem stock é, no mínimo, um exercício de equilíbrio.
Perguntas rápidas
Posso pôr a casa no RSAA se já tenho inquilino?
O regime aplica-se a contratos que cumpram as condições, incluindo o registo no IHRU no prazo. Um contrato antigo teria de ser ajustado às regras — renda dentro do tecto e duração mínima — para caber lá dentro.
A isenção é mesmo de 100%?
Sim, sobre os rendimentos prediais obtidos ao abrigo do regime. Não é uma taxa reduzida: os contratos que cumprem as condições ficam isentos de IRS ou de IRC sobre essa renda.
E se eu passar do tecto dos 80% a meio do contrato?
O tecto é a condição de acesso ao benefício. Sair dele é sair do regime — e com ele vai a isenção.
Onde é que confirmo o valor da mediana do meu concelho?
Nos valores medianos de renda por metro quadrado publicados pelo INE para o concelho do imóvel. É essa a base de cálculo do limite. O diploma completo está no Diário da República.
Imagem: Pedro S Bello / Wikimedia Commons (CC BY-SA 4.0)
