Dois meses de renda em atraso passam a bastar para acabar o contrato. A proposta ainda tem de ir ao Parlamento
A reforma do arrendamento urbano aprovada em Conselho de Ministros encurta de três para dois meses a mora que permite resolver o contrato, dá seis meses ao senhorio para agir, liberta a renda inicial dos novos contratos e mexe nos contratos anteriores a 1990.
Hoje, um inquilino tem de acumular três meses de renda em atraso para o senhorio poder pôr fim ao contrato. Na reforma que o Governo aprovou em Conselho de Ministros, bastam dois.
É a mudança mais direta de um pacote que o Executivo apresenta como uma forma de trazer casas de volta ao mercado do arrendamento, e que anunciou como reforma para aumentar a oferta de habitação. Nada disto está em vigor: é uma proposta de lei, tem de ser discutida e votada na Assembleia da República, pode sair diferente de lá, e só produz efeitos depois de promulgada e publicada em Diário da República.
Vale a pena ler antes de ser lei, porque quase tudo aqui mexe no equilíbrio entre as duas partes.
O que muda no incumprimento
Além da mora de dois meses, entram as faltas repetidas. Atrasos superiores a oito dias passam a poder justificar a resolução do contrato quando ocorram mais de três vezes, seguidas ou interpoladas, em doze meses, ou mais de quatro vezes em dezoito meses.
E o senhorio ganha tempo para reagir: o prazo para exercer o direito de resolução nestas situações sobe de três para seis meses. O prazo atual é curto o suficiente para castigar quem confia na boa-fé do inquilino e lhe dá margem para regularizar a situação — quem esperava perdia o direito.
O que muda na hora de assinar
Três coisas, e todas para o mesmo lado.
A renda inicial deixa de estar limitada. Hoje, quando existe um contrato anterior sobre o mesmo imóvel, a lei trava o aumento da renda inicial do contrato novo em 2% face à última renda praticada. A proposta elimina essa restrição. Atenção ao que isto não é: não permite subir a renda a um contrato em vigor, onde continua a valer o que as partes acordaram ou, na falta de acordo, o coeficiente legal anual. Para 2027, esse coeficiente já é conhecido e permite subir as rendas 2,5%.
As garantias também se alargam. Passa a poder ser acordado o pagamento antecipado de até três meses de renda, em vez dos atuais dois, e a caução deixa de ter o limite de duas rendas.
Por fim, a oposição à renovação. Hoje, o senhorio que se opõe à primeira renovação automática só produz efeitos três anos depois da celebração do contrato. A proposta acaba com essa diferença entre as partes, respeitada a antecedência legal.
E os contratos anteriores a 1990
Aqui o regime passa a depender da idade, da incapacidade e do rendimento do arrendatário.
Com menos de 65 anos e rendimento anual do agregado abaixo de 64.400 euros, o contrato transita para o NRAU mas a renda fica protegida durante cinco anos. Acima desse rendimento, transita igualmente e a renda pode ser atualizada até ao limite anual de um quinze avos do Valor Patrimonial Tributário do imóvel.
Com 65 anos ou mais, ou incapacidade igual ou superior a 60%, o contrato não transita para o NRAU. Abaixo dos 64.400 euros a renda mantém-se protegida, prevendo-se uma compensação do Estado ao senhorio; acima, a renda pode subir até ao mesmo limite de um quinze avos do VPT, mas o contrato fica fora do NRAU.
Em paralelo foi aprovado um decreto-lei que cria um Fundo de Emergência para a Habitação, com apoio financeiro não reembolsável para quem perca a casa por carência económica ou se encontre em situação especialmente vulnerável.
Quem ganha com isto
Lido no conjunto, o pacote reforça a posição do senhorio no incumprimento e na negociação, e mantém rede de segurança para os arrendatários mais frágeis. A aposta declarada é que quem tem casa fechada por medo de não conseguir recuperá-la a coloque no mercado.
Se funciona, sabe-se pela oferta, não pelo diploma. E a oferta tem estado do outro lado da conta: a confiança dos profissionais no arrendamento caiu para o valor mais baixo de sempre no índice do setor neste trimestre.
Perguntas rápidas
Já posso ser despejado ao fim de dois meses de renda em atraso?
Não. Enquanto a proposta não for votada na Assembleia da República, promulgada e publicada em Diário da República, continuam a valer os três meses. Nada aqui está em vigor.
O meu senhorio pode subir-me a renda por causa disto?
Não num contrato que já existe. O fim do travão de 2% aplica-se à renda inicial de contratos novos. Num contrato em vigor mantém-se o que foi acordado ou, na falta de acordo, o coeficiente legal anual.
Tenho um contrato anterior a 1990. O que me acontece?
Depende da idade, da incapacidade e do rendimento do agregado. A partir dos 65 anos, ou com incapacidade igual ou superior a 60%, o contrato não transita para o NRAU; abaixo de 64.400 euros de rendimento anual a renda mantém-se protegida.
Quanto é que o senhorio me pode pedir à cabeça?
A proposta admite o pagamento antecipado de até três meses de renda, em vez dos dois atuais, e retira o limite de duas rendas à caução.
Infografia: Tugadaily · dados da proposta de lei do Governo, julho de 2026
