Zero de IRS ou 10%: as duas contas que o senhorio tem de fazer desde 1 de setembro
O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível entrou em vigor a 1 de setembro e isenta as rendas de IRS e IRC, desde que fiquem abaixo do tecto do concelho. A alternativa é a taxa de 10%, que tem prazo de validade em 2029.
Desde 1 de setembro, quem tem uma casa para arrendar em Portugal tem duas contas a fazer, e a resposta muda de concelho para concelho. O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível substituiu o antigo Programa de Apoio ao Arrendamento, e ao lado dele entraram em vigor os Contratos de Investimento para Arrendamento. Os dois saíram do pacote fiscal da habitação aprovado em maio.
A primeira conta é a mais fácil de fazer. Um contrato de habitação com renda até 2.300 euros por mês em 2026 pode ser tributado à taxa autónoma de 10%, em vez dos 28% que se aplicam por defeito aos rendimentos prediais. Tem uma data marcada: vale até 31 de dezembro de 2029.
A segunda é mais radical. Quem entrar no regime simplificado não paga nada sobre as rendas, com isenção total de IRS ou de IRC enquanto o contrato durar e as condições forem respeitadas. O preço é o valor da renda. O ponto de partida para o tecto são 80% da mediana das rendas por metro quadrado que o INE apura no concelho onde está a casa, e o limite final ainda depende de regulamentação complementar, podendo variar com a tipologia, a eficiência energética ou a existência de estacionamento. Não há um tecto nacional único, ao contrário dos 2.300 euros da renda moderada. Já tínhamos lido a letra pequena deste regime quando ele foi publicado, em maio.
Quando é que zero compensa mais do que 10%
Depende do que a casa consegue pedir no mercado livre. Se a renda de mercado já anda perto do limite do concelho, a isenção total ganha quase sempre, e ganha sem prazo, porque o regime simplificado não tem a caducidade de 2029 que a taxa de 10% arrasta. Se o imóvel permite uma renda bastante acima desse tecto, dez por cento sobre o valor cheio pode render mais do que zero por cento sobre um valor cortado.
Há detalhe a ler antes de decidir. A adesão faz-se na plataforma eletrónica do IHRU, com o contrato e a prova de comunicação às Finanças submetidos até 15 de janeiro do ano seguinte ao da assinatura. Os contratos têm de durar pelo menos três anos para residência permanente, ou três meses renováveis quando servem estudantes e trabalhadores deslocados. Se a renda ultrapassar o limite aplicável, o benefício cai e o imposto em falta regressa com juros compensatórios. O regime também abrange o arrendamento parcial, de um quarto por exemplo, desde que o espaço tenha autonomia e condições de habitabilidade.
O segundo instrumento é para quem constrói
Os Contratos de Investimento para Arrendamento são outra coisa e destinam-se a outra gente. Assinam-se com o IHRU, em representação do Estado, podem vigorar até 25 anos e foram desenhados para quem constrói, reabilita ou compra imóveis para arrendar em escala. Trazem isenção de IMT e de Imposto do Selo na compra, isenção de IMI nos primeiros oito anos e redução de metade no resto do contrato, isenção de AIMI durante toda a vigência, IVA de 6% nas empreitadas elegíveis e restituição de metade do IVA suportado em arquitetura, engenharia e projetos.
As contrapartidas são pesadas. O arrendamento tem de começar no prazo de cinco anos após a assinatura quando há obra pelo meio, ou de um ano quando o imóvel já estava destinado a arrendamento. Durante o contrato o imóvel não se vende livremente: o comprador tem de assumir formalmente a posição do investidor perante o IHRU. E em caso de incumprimento há reposição dos benefícios, que pode chegar à totalidade do apoio nos primeiros dez anos, sempre com juros.
Para quem arrenda, a compensação é mais discreta do que para quem põe a casa no mercado. A dedução das rendas em IRS sobe para 900 euros já sobre as rendas pagas em 2026 e para mil euros a partir de 2027, num ano em que a prestação de quem revê o crédito à habitação está a subir e o arrendamento continua a ser a alternativa cara.
Gráfico: Tugadaily
