Vender casa em Portugal custa mais do que parece — comissões, certificados e mais-valias explicados para 2026
Vender casa em Portugal implica comissão imobiliária (tipicamente 3% a 6% mais IVA), certificado energético, eventual comissão de reembolso antecipado do crédito e IRS sobre metade da mais-valia. Guia completo 2026.
A resposta direta: quem vende casa em Portugal deve contar com três blocos de custos — a comissão da imobiliária (tipicamente 3% a 6% mais IVA), a papelada obrigatória (certificado energético à cabeça) e, no ano seguinte, o IRS sobre a mais-valia, em que por regra só metade do ganho é tributada. Ignorar o terceiro bloco é o erro mais caro.
Quanto leva a imobiliária por vender uma casa?
Não há tabela legal: a comissão é negociada em contrato de mediação e ronda os 3% a 6% sobre o preço de venda, mais IVA a 23%. Numa casa de 300 mil euros, são 9 a 18 mil euros mais imposto — razão suficiente para negociar a percentagem e o regime de exclusividade antes de assinar. Vender sem agência poupa a comissão, mas exige tratar de anúncios, visitas e burocracia por conta própria.
À papelada soma-se o certificado energético, obrigatório antes sequer de anunciar — explicámos custos e passos neste guia — e documentos como a caderneta predial, a licença de utilização e o distrate quando há crédito. Se ainda paga empréstimo da casa, conte com a comissão de reembolso antecipado: 0,5% do capital em dívida nos contratos de taxa variável e 2% nos de taxa fixa.
Como funcionam as mais-valias na venda de casa?
O ganho é a diferença entre o valor de venda e o de compra (corrigido pela inflação e por despesas documentadas, como obras dos últimos 12 anos, a comissão da agência e o próprio certificado). Por regra, só 50% desse ganho é somado aos restantes rendimentos no IRS — a taxa final depende do escalão. As regras completas estão no Portal das Finanças.
Há duas saídas legais importantes. A isenção por reinvestimento: se vender a sua habitação própria e permanente e reinvestir o valor noutra habitação própria e permanente (na UE/EEE), a parte reinvestida escapa ao imposto. E o regime para maiores de 65 anos: quem reinvestir em produtos de poupança para a reforma, em prazos definidos, também pode ficar isento. Com os preços a subir como têm subido — veja o nosso acompanhamento dos preços das casas — as mais-valias deixaram de ser um tema só para investidores.
Perguntas frequentes
Vendi a casa herdada dos meus pais — pago mais-valias?
Em regra sim, sobre a diferença entre o valor considerado na herança e o de venda, com a mesma lógica dos 50%. Heranças têm nuances — vale a pena confirmar com um contabilista.
O CPCV tem custos?
O contrato-promessa em si pode não ter, mas o reconhecimento presencial de assinaturas e eventual autenticação têm custos notariais modestos. O sinal recebido não é tributado à parte — entra na conta final da venda.
E se vender com prejuízo?
Sem ganho não há imposto — e a menos-valia em imóveis próprios, por regra, não é dedutível a outros rendimentos.
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