A portaria que fixa as rendas acessíveis está 90 dias para lá do prazo que a lei lhe deu
O regime simplificado produz efeitos desde 1 de setembro, mas a renda máxima por tipologia só existe quando sair uma portaria. O artigo 16.º do decreto-lei mandava aprová-la em 30 dias, contados de 20 de maio. Em 2019, o regime anterior levou 15.
Toda a gente noticiou que o novo regime das rendas acessíveis está à espera de uma portaria. Ninguém foi ver quando é que essa portaria devia ter saído. Nós fomos ler o decreto-lei, e a resposta está lá escrita.
O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível foi criado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio. O artigo 16.º desse diploma, que tem por epígrafe Regulamentação, dá ao Governo um prazo de 30 dias a contar da publicação para aprovar as portarias que o regime precisa, e uma delas é exatamente a que falta. Trinta dias contados de 20 de maio terminaram a 19 de junho. Hoje é 17 de setembro. São 90 dias para lá do prazo, e 120 dias desde a publicação.
Porque é que uma portaria trava um regime inteiro
Porque é ela que contém o número. O artigo 4.º do anexo III diz que, num contrato de arrendamento acessível, a renda mensal tem de ser igual ou inferior a um limite máximo por tipologia a definir em portaria, com base em 80% da mediana das rendas por metro quadrado que o INE apura para o concelho do locado, podendo ainda variar com a eficiência energética e com a existência de estacionamento privativo.
Sem esse documento não há tecto. E sem tecto o senhorio não consegue responder à única pergunta que interessa antes de assinar: se baixar a renda para este valor, fico isento de IRS ou não? Já tínhamos feito as duas contas que o regime obriga a fazer no início do mês, e a conta continua a ter uma incógnita no sítio onde devia estar um número.
O segundo prazo, esse já passou há 16 dias
Há outro que ninguém referiu. O artigo 13.º, n.º 1, manda que até 1 de setembro de 2026 estejam disponibilizadas as adaptações nas plataformas eletrónicas necessárias à aplicação do regime. É a mesma data em que o artigo 18.º manda o RSAA produzir efeitos. O legislador pôs as duas coisas no mesmo dia de propósito, para o regime nascer com um sítio onde se inscrever.
A plataforma do IHRU onde senhorios e candidatos a inquilinos se registam não está ativa. A secretária de Estado da Habitação disse a 16 de setembro que a portaria sai nos próximos dias e que a plataforma já está desenhada, faltando a portaria para que entre em funcionamento. Dois prazos legais, os dois ultrapassados, e o regime em vigor no meio deles.
Como isto se compara com a última vez
O regime anterior serve de régua, e a comparação está dentro do próprio decreto-lei de 2026, que cita os dois diplomas. O Programa de Apoio ao Arrendamento foi criado pelo Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio. A Portaria n.º 176/2019, que fixou os limites de renda, saiu a 6 de junho do mesmo ano. Quinze dias.
O que estamos a contar é simples e qualquer pessoa o pode refazer: a data de publicação de cada decreto-lei no Diário da República, a data da portaria que fixa as rendas máximas, e a diferença entre as duas. Em 2019 deu 15 dias. Em 2026 vai em 120, com um prazo legal de 30 pelo meio.
Nada disto torna o regime pior do que ele é. A isenção total de IRS continua a ser o incentivo mais forte que o arrendamento português já teve, e a Associação Lisbonense de Proprietários já fez notar que uma plataforma só simplifica quando existe. Mas um regime que produz efeitos e não se consegue usar é um regime que ainda não começou, e o contador vai em 120.
Gráfico: Tugadaily
